Permuta: o que é e como funciona esse tipo de negociação?
Existem diferentes formas para obter um bem ou serviço e nem todas envolvem diretamente dinheiro. Este é o caso da permuta.
Diferente de um contrato de aluguel, a permuta consiste muitas vezes em uma transação sem retorno do bem envolvido, como ocorre nos casos de compra e venda de bens, serviços e produtos. Mas para isso, é válido conhecer as características desse tipo de negociação.
O que é permuta?
Permuta é um tipo de negociação que envolve uma troca recíproca de serviços, bens, informações, imóveis, entre outros. Ou seja, é contrato bilateral que pode ser feito sem que haja a troca de dinheiro.
Esse tipo de transação existe há anos, muito antes do surgimento do dinheiro. Além disso, a permuta pode ser realizada entre pessoas físicas, empresa e até mesmo entre negócios de diferentes setores da economia.
Em um contrato de permuta, as partes fecham um acordo estipulando o que cada um cederá e o que receberá em troca. Em alguns casos, o acordo pode ser feito por um tempo determinado ou de forma definitiva.
Cabe ressaltar que, a troca não precisa ser da mesma espécie porém precisa ser suscetível a venda.
Por exemplo, é possível fazer uma permuta de um imóvel por um carro, um terreno por um apartamento ou serviço por um produto, entre outros.
A permuta de imóveis ocorre quando o indivíduo ou empresa tem um terreno ou imóvel e recebe a proposta de uma empreiteira para compra deste bem. Mas, em vez de vender pelo valor proposto, opta por fazer um contrato de permuta de imóveis. Ou seja, não se trata de usufruto.
Com o acordo é firmado, o proprietário do terreno ou imóvel inicial cede o lugar em troca da garantia de uma unidade, caso o novo empreendimento seja um prédio ou condomínio.
O mesmo vale para a troca de uma casa por um apartamento ou uma chácara no interior por uma casa na região metropolitana. Ou seja, a permutação de um imóvel pode ser feita em troca de qualquer outro bem ou serviço, porém esse deve ser suscetível a venda.
Certamente, nesse ponto é onde aparecem as maiores dúvidas e preocupações de todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária com permuta de imóveis.
Então, vamos esclarecer. Primeiramente com embasamento na lei:
De acordo com a Lei n° 10.406/02 em seu Art. 533 do Código Civil Brasileiro:
“Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.”
E de acordo com a Tabela de Honorários do Creci/SP em sua nota 1:
“Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram. Calculado sob o valor de venda de cada imóvel”.
Traduzindo:
“Visto que o corretor de imóveis é responsável civil e criminalmente por todo o negócio de intermedeia. E sendo impossível intermediar uma permuta sem analisar a documentação de ambos os imóveis envolvidos. Fica claro que, o corretor de imóveis está prestando seus serviços não há um proprietário, mas a dois. Portanto, nada mais justo que ser remunerado de acordo”.
Ou seja, em uma negociação de permuta o corretor de imóveis deve receber (de acordo com a tabela de honorários do Creci da sua região) a comissão referente à duas transações.
E por fim, é de responsabilidade de cada proprietário realizar o pagamento do seu percentual equivalente.
Mas, você já deve ter lido por aí, algo como por exemplo:
“O entendimento da jurisprudência é no sentido de que a comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor global da transação”.
O que significa que então, o corretor não receberia por exemplo 6% de cada parte e sim 6% sob o valor total.
Mas, vale ressaltar que a palavra jurisprudência significa apenas que existe um conjunto de decisões e aplicações da lei a favor dessa forma de pagamento de honorários.
O que atualmente, deixa de ser verdade. Já que de acordo com o Tribunal de Justiça de diversos estados do Brasil, na permuta, os honorários seguem o que indica a tabela do Creci e o Art. 533 do Código Civil.
E porque o corretor de imóveis recebe a comissão sob as duas transações?
Ora, porque se o “vendedor” não aceitasse como forma de pagamento outro imóvel. O então “comprador” iria precisar vender seu imóvel para ter o valor em espécie. E para isso, iria utilizar os serviços de um profissional imobiliário que por sua vez, seria devidamente pago pelos serviços prestados.
Por fim, apenas um alerta:
“Se o corretor de imóveis cobrar seus honorários apenas de uma das partes ele estará infringindo o Código de Ética e pode ser denunciado ao CRECI como concorrência desleal – sofrendo assim uma punição administrativa”.
Como Fazer o Contrato de Compra e Venda com a Permuta de Imóveis
Para realizar o contrato de compra e venda de imóveis onde foi realizada uma permuta é de responsabilidade do corretor:
Verificar a documentação e legalidade dela de ambos os imóveis
Incluir no contrato quais os termos acordados para a permuta
Haverá ou não torna (se sim, de qual valor e forma de pagamento)
Citar se móveis ou utensílios estarão inclusos na permuta de imóveis
Deixar evidente multa em caso de não cumprimento das regras dispostas no contrato, assim como seu valor
Em caso de permuta com obrigação de fazer discriminar todas as informações do imóvel que deve ser entregue, bem como valor, localização, metragem e etc.
Evidenciar quais os honorários do corretor de imóveis, bem como as partes que irão pagar.
Se certificar que o contrato está devidamente assinado também por duas testemunhas (em caso de não realizar por escritura pública).